Sáng ngày 23/02/2023, Sở Xây dựng tổ chức hội nghị lấy ý kiến góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ông Lê Minh Tân - Tỉnh ủy viên, Giám đốc Sở Xây dựng chủ trì hội nghị. Tham dự hội nghị có toàn thể công chức, viên chức và người lao động thuộc Sở Xây dựng.

Quang cảnh hội nghị

Tại hội nghị, các đại biểu đã nhất trí về chủ trương sửa đổi Luật Đất đai và đồng thuận: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đáp ứng yêu cầu bức thiết trong phát triển đất nước, phù hợp với xu thế phát triển hiện nay.
Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn nhiều vấn đề cần được làm rõ, bổ sung hoặc thay đổi để phù hợp với thực tiễn cũng như giải quyết vấn đề chồng chéo, mẫu thuẫn giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. Qua Hội nghị, Sở Xây dựng kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét các ý kiến của Nhân dân để hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phù hợp với thực tiễn, đặc biệt là giải quyết  
được các vấn đề nóng về đất đai nói chung và các vấn đề còn vướng mắc có liên quan đến lĩnh vực xây dựng nói riêng. Cụ thể:
- Tại điều 4: Theo nội dung Điều 4 của Dự thảo quy định "… Trường hợp có quy định khác nhau giữa Luật Đất đai và Luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, …". Tuy nhiên, tại Khoản 2, 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định "2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn; 3. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau".. Như vậy, quy định tại Điều 4 dự thảo là chưa phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có quy định khác nhau về cùng một vấn đề quy định tại khoản 3, Điểu 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Do vậy, đề nghị dự thảo xem xét đảm bảo phù hợp hơn.
- Tại Điều 11: Dự thảo Luật đã quy định cơ bản đầy đủ về phân loại các loại đất, tuy nhiên nhằm đảm bảo đầy đủ hơn và phù hợp thực tế, đề nghị dự thảo Luật xem xét, bổ sung loại đất thuộc công trình hạ tầng kỹ thuật như: Cấp, nước thoát,…
- Tại Khoản 1 Điều 31 có quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất "1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan"; Nhằm làm rõ hơn nội dung quy định về "đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không" đề nghị dự thảo Luật cần quy định chi tiết hơn về nội dung này.
- Tại Điều 32: Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì qua đối chiếu theo Điều 132 của dự thảo Luật này thì việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề chưa được xác định rõ.
- Tại Điều 47 quy định "…; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam". Tuy nhiên, tại điểm b Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cá nhân, tổ chức người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua "b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ" và Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định "2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó". Theo nội dung trên được hiểu: quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo Dự thảo thì lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này tuy không mâu thuẫn về nhà và đất nhưng lại chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản là “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Mặt khác, nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Đề nghị Dự thảo xem xét thêm để bảo đảm phù hợp với quy định của các văn bản khác và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.
- Tại điểm b Khoản 1 Điều 50 quy định "1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra."
Tuy nhiên, theo Điều 54, 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định "1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai"; Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi "1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do."  Do đó, đề nghị Dự thảo Luật xem xét, điều chỉnh đảm bảo phù hợp hơn.
- Tại Điều 51. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: "Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn hoặc xã, phường, thị trấn giáp ranh trong cùng một huyện cho cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ". Ý kiến đóng góp: Đề nghị diễn giải rõ ràng, dễ hiểu hơn. Trường hợp quy định chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp cho cá nhân khác cùng xã, phường, thị trấn hoặc xã, phường, thị trấn giáp ranh trong cùng một huyện sẽ làm hạn chế đối tượng sử dụng đất nông nghiệp, các cá nhân có tiềm lực về kinh tế, công nghệ, kỹ thuật,… sẽ không thể tiếp cận đất nông nghiệp để đầu tư phát triển nông nghiệp. Đề nghị điều chỉnh lại như sau: Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trên phạm vi cả nước và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
- Tại Khoản 4 Điều 53 có quy định "Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản,…". Theo đó được hiểu đối với dự án đầu tư kinh doanh nhà ở không được phép chuyển quyền sử dụng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư, trong khi đó theo Khoản 4 Điều 25 Luật Nhà ở năm 2014 quy định "4. Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản". Do vậy, đề nghị Dự thảo xem xét, bổ sung thêm quy định về nội dung này.
- Tại khoản 2 Điều 61: Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Tuy nhiên theo phụ lục II danh mục các quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành của Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 chỉ có quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, không có quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Do vậy, đề nghị xem xét đảm bảo sự phù hợp và thống nhất giữa Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14.
- Ngoài ra, theo nội dung tại điểm a khoản 2 Điều 65 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) “2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, bao gồm:
a) Định hướng sử dụng đất 10 năm, tầm nhìn 20 năm; đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường; đảm bảo phù hợp, đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn;” theo đó sẽ chồng chéo nội dung tại khoản 1 Điều 60 Luật này.
- Tại Điều 99 về Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất: "2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ." Đề nghị chỉnh sửa lại như sau: "2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương." Lý do: Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm an toàn, không bảo đảm công năng sử dụng thì cần được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, đảm bảo phù hợp với nguyên tắc bồi thường được quy định tại Điều 89 dự thảo Luật, đảm bảo người bị thu hồi đất có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
- Tại điểm c, khoản 1, điều 152 đề nghị bỏ cụm từ “là dân tộc thiểu số” và điều chỉnh lại: c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Tại Điều 227 của dự thảo Luật về “giải quyết tố cáo về đất đai”: Đề nghị có quy định rõ về việc bảo vệ, khen thưởng đối với cá nhân tố cáo đúng các vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai cũng như xử phạt cá nhân tố cáo không đúng.
Kết luận tại hội nghị, Ông Lê Minh Tân - Giám đốc Sở Xây dựng, nhấn mạnh: Việc lấy ý kiến đóng góp vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm phát huy quyền làm chủ, huy động trí tuệ, tạo sự đồng thuận, thể hiện ý chí, nguyện vọng của bản thân từng công chức, viên chức và người lao động  đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nâng cao nhận thức và trách nhiệm của mỗi cá nhân, tổ chức về việc sửa đổi Luật Đất đai. Bên cạnh đó, đề nghị các đơn vị, cá nhân về thông tin lại với người thân tham gia đóng góp ý kiến bằng hình thức phù hợp, trách nhiệm và hiệu quả nhất, bảo đảm tiến độ và thời gian theo kế hoạch đề ra, để xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có chất lượng, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn hiện nay, giao Văn phòng Sở Xây dựng tổng hợp báo cáo về trên theo quy định./.

Giám đốc Sở Xây dựng phát biểu tại Hội nghị

Tin, ảnh: Minh Châu

Đường Link góp ý: http://tnmttravinh.gov.vn/xem/lay-y-kien-gop-y-du-thao-ke-hoach-to-chuc-lay-y-kien-nhan-dan-doi-voi-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-lan-2